首批reits上市表现

发布网友 发布时间：2022-04-20 01:14

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热心网友 时间：2022-06-22 17:43

自2021年6月21日上市以来，首批公募REITs已运行两个多月。从底层资产来看，9只REITs全部精选优质基础资产。估值方面，采用收益法评估，首批9笔订单均有不同的增值，在认购期内受到投资者追捧。从上市两个月的表现来看，第一天价格涨幅相对较高，但第一天之后逐渐企稳；同时，首日交易较为活跃，但首日后流动性明显下降。总体来看，首批REITs启动顺利。但也面临二级市场交易不活跃、融资效率低、融资流程复杂等问题。
1、 从资产类型来看，9个REITs的底层资产包括产业园区、高速公路、仓储物流、污染治理四大类，分别有3个、2个、2个、2个REITs，都是优质的基础设施项目。不同的资产类型有不同的收入来源。园区主要产业有租金和物业管理费收入等。高速公路主要是通行费；仓储的主要来源是租金和物业管理费收入；污染治理项目主要来自污水处理或垃圾处理服务费。
2、 从资产性质来看，9只REITs的底层资产分为产权和特许经营权。两条高速公路(沪杭甬高速、广州广河)和两条单项污染治理(首钢生物质、首都水务)为特许经营权；其他工业园区和仓储物流资产都是产权。一般来说，除了固定的租金收入，物业资产还可以获得资产增值带来的收益；特许经营权主要来源于经营期内的经营净现金流。
3、 从管理人的角度来看，目前法律要求公募基金承担主要管理职责。但由于缺乏运营经验，第一批项目经理聘请了外部组织，即与原业主相关的运营组织。管理费的收取与普通公募基金不同。除了固定部分，还有浮动收入。以招商蛇口REITs为例，固定部分每年按基金净资产的0.15%收取，浮动部分按当年可分配金额的3.5%收取。从募集规模来看，9只REITs共募集资金314亿元，平均每笔订单约35亿元。
4、 从发行价格来看，公募REITs采用类似IPO的询价制度，通过线下机构询价确定。例如招商蛇口REITs收到51家线下投资者管理的116家配售对象的报价信息，报价区间为2.1元/股至2.42元/股，最终确定认购价格为2.31元/股。