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发布时间：2022-04-19 23:41
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热心网友
时间：2022-06-05 15:48
短期不会划到高新区的。目前看，一直到2022年，高新区是不会要恒大御海天下这个小区的，因为各区之间的利益关系；只要是企业就要交税，都存在绩效考核，自下而上是不容易协调的。
长期是要划到高新区的。从长远规划看，牟平北部沿海有划到高新区的可能，让高新区连成一片，不过这种憧憬需要领导的*远瞩，需要各方面做出让。
恒大御海天下位于烟台市牟平区滨海东路海洋经济总部大厦东侧，由烟台旭瑞置业有限公司建成，总建筑面积1088850平米，总占地面积498900平米，共计房屋3900户，小区物业公司为烟台瑞兴物业管理有限公司。
扩展资料：
周边配套
医疗
蛤堆后社区康一堂大药房，大窑医院沟东诊所，健民大药房(孙家疃分店)，蛤堆后村卫生室 。
教育
山东中医药高等专科学校(新校区)，北大附属实验学校(烟台学校)，蛤堆后学区小学，中国科学院牟平海岸带环境综合试验站，烟台市牟平区图书馆，烟台工贸学校，三八河公共艺术管理房，山东中医药高等专科学校-图书馆，蛤堆后社区图书室，山东中医药高等专科学校-2号实验实训楼 。
购物
国良超市，牟平腾峰果品公司恒温库，山东省中医药学院超市，钟表眼镜店，乐万家超市，新芳超市，东城商场，富盛超市，盛翔三农服务站，象岛商店。
参考资料来源：百度百科-恒大御海天下
热心网友
时间：2022-06-05 15:49
答复如下：
（1）短期不会划到高新区的。目前看，一直到2022年，高新区是不会要恒大御海天下这个小区的，因为各区之间的利益关系；只要是企业就要交税，你说交税给谁？都存在绩效考核，自下而上是不容易协调的。我听说好多售楼处的人都热情的推介说这一片以后“很大可能”要划归高新区，权威的官方公示都没有下文，我们怎能相信一个置业人士的天马行空？
（2）长期是要划到高新区的。从长远规划看，牟平北部沿海有划到高新区的可能，让高新区连成一片，不过这种憧憬需要领导的*远瞩，需要各方面做出让步，否则来自各区的阻力巨大，举步维艰，同时开发区那边也在引进项目，彼此竞争惨烈，怎能不考虑当事人牟平人民的感受？
（3）2018年7月将老高新区+海经大厦3座楼（烟台海洋产权交易中心+海洋经济总部基地+海洋创业服务大厦）+金山港周边10个村【上庄，北山，林北，金山前，金山上寨，金山下寨，云溪，郝家疃，北王家疃，邹家疃十个村划到高新区】=【新高新区】，这个规划确实超出一般人预期，毕竟以点带面的发展模式国内还是不少的，但是新高新区到底能否接纳牟平北部海滨沿岸，需要顶层设计和协调，大局当前，*觉悟高，也许决策好了会带领牟平北起飞的。但是为什么把“海经大厦3座楼”划归高新区，这一步棋预示着什么？是预留了什么后手吗？我相信做规划的人都是精英，他们肯定在走一步大棋，单纯三座楼占不了多少面积，根本不值得划归高新区管辖，但是既然明确提出划归高新区，这里的用意很深的，也许为以后5~10年的牟平沿海规划提前预留了一招，恒大这个小区及周边其他小区也许会在未来受益的。
（4）【恒大御海天下】当前地角现在看地角不佳，周围一片荒芜，都是草甸子，也许等东面其他小区建好后，该地块就升值了。目前看楼面价比较便宜，因为是2015年拍卖的，按当时价格计算楼面价也不会超过700元/㎡，加上12%的税收（最多每平米为1000元/㎡），加上9A精装修1500元/㎡（恒大广告上自己的价格标准），高层的建筑成本2200元/㎡，合计成本=5400元/㎡；房地产是高风险行业，售价要保留20%-30%的合理利润空间，售价在6400-7000之间是合理的。----点评：首期开盘的实际售价在6500左右，还是不怎么赚钱的，因为算上楼盘公共设施建设，绿化等基本能持平，就是打个广告，聚焦人气，给烟台人民一个见面礼而已 。就像罗永浩说的那样“我们卖手机不赚钱”，恒大也是，第一期不赚钱。
（5）烟台海岸线比较美，滨海西路+滨海北路+滨海中路+滨海东路=魅力海岸线，要是能跟威海的环海路打通合力打造旅游线路，将是山东省内的最佳自驾线路，这样牟平北部就激活了，同步会吸引更多的人来安居乐业，这是老百姓的梦想。目前威海往西发展都到了牟平的边界了，初村镇聚集了三所大学、好多企业，可是交界处的牟平还没有什么工业发展，住在边界的牟平人民好多都在威海企业上班，很好的资源交换。
（6）目前高新区总面积48.8平方公里，福山482.8、开发区340、芝罘区174、莱山185、牟平1583平方公里，牟平面积还是太大，太大发展就慢；积极的瘦身也是条出路，把牟平北部划给高新区，虽然自己GDP降低了【牟平区GDP：2018年365.14亿元、2017年344.06亿元、2016年318亿元】，毕竟从烟台全局看，还是利大于弊的，虽然排在烟台第八，但是体量在这里呢。
（7）养马岛以后会变的如何？
●随着青岛经济一枝独大，烟威一体化抱团发展就变的尤为重要。虽然目前烟台往北发展，重点是开发区和蓬莱区，不怎么往东发展；目前威海往南发展，重点是开发临港区、荣成区、文登区，不怎么往西发展；导致烟威交界处成了经济死角，这是地区利益决定的，属于正常现象，目前不发展也是好事，为当地预留了一块自留地；能力不够时有时候仓促发展还不如不发展。
●养马岛要发展成旅游观光带，岛上的土著居民要搬出来。这对开发者而言是个很大的经济负担，因为岛上居民不乏狮子大开口的家庭，只图眼前自己的利益，不管整个当地的经济一盘棋的规划；虽然大多数人服从规划，但是林子大了什么鸟都有，总有破坏的杠精，影响养马岛的发展。养马岛发展不好，当地一片区域的发展将会受阻，影响的是烟台东部整个的经济增长率，自然周边的楼盘也会受到影响。目前牟平的发展需要引入多个大项目，多个大的实体产业，才能让人人有事做，人人有较高的收入，形成产业集群带，不要只是光发展开发区和高新区，每个区都需要大企业的引领和示范。
补充
一、【恒大御海天下小区】的缺点是：
（1）小区刚开始建设，一切未知。虽然有规划图，但是规划图到底和现实有多少距离，这个不好说，规划图都是效果图，看上去都好看，实际建设完了是否一样丰满就不好说了；现在就是考验恒大的信用了，是打造一块金子招牌小区还是圈完钱就跑路，静观其变。目前金山湾规划和建设正要起步，前几天经过金山湾发现柏油大马路都已经修好了，栽下梧桐树，引来金凤凰，区里双招双引开展的如火如荼，但愿不久的将来能换来此地的浴火重生。此地要是开发的像是威海的初村镇一样的话，引入几个大学、引入几个几百亿的大企业，那么养马岛周边的人民将会受益。能实现吗？难难难！
（2）小区周边配套太少。牟平北部沿海缺少小学、中学、医院、商超、餐饮等，导致生活便利性大打折扣，虽然风光旖旎无与伦比，无论年轻人还是老年人，现实的生活问题还是要面对；因为配套少，自然对买楼的人吸引力减弱。虽然6#地块是规划的公立小学，但是猴年马月能建起来要等周边的小区建设和发展实际情况了，小学估计会是2030年左右*考虑的事情了。
目前要去买菜，只能农历的一、六去蛤堆后赶集买菜，多么反璞归真，回归田园生活，像陶渊明、王维一样。
目前要去看病，只能去牟平的滨州医学院烟台附属医院，这可是三甲医院，算是最好的级别了。
目前要去上学，只能上蛤堆后学区小学和大窑街道初级中学，毕竟农村学校，师资不高，这个地方有学上就知足吧，毕竟上了好学校也不见得孩子能考上北大。
目前要去超市，只能去振华龙湖店，我去过面积不大，食品、饮料、馒头、酒水够用。
目前要去就业，还是先买辆代步车吧，强雷推荐丰田，开不坏是真的。
（3）交通等于零。目前看位置稍偏，只适合私家车的家庭，未来的公交规划是否能满足生活的需要还要看烟台市的统一规划，普通小年轻的工薪上班族是不太方便的；以后随着海岸线的建设，也许就是一块旺地，成为了牟平区或者高新区的中心区域也是可能的，希望这不是梦想。也许等到2028年烟台地铁修道了金山港，这边就成好地方了。威海2020年要建设轻轨交通了，这点走在了烟台的前面。目前地铁成了烟台下一轮房价的依靠。从2009年烟台市开始研究启动城市轨道交通规划编制工作算起，已经十年了过去了，地铁还是画在纸上，唏嘘。
牟平的公交608路到牟平城里，是距离御海天下最近的。
到牟平北站，走着也就4.7公里，1小时就倒了；开车10分钟就到了。
（4）该区域没有工业、服务业、导致不易让人想留下来就业，这点是硬伤，只能开车上下班，有点远。
附：回答一个关键问题：多少层可以不影响日照采光？
答案是：若前后两幢楼均为32层，层高3米，前后楼间距为30米；以烟台冬至日的正午高度角为37.5°计算，需要至少买15层级以上才能保证一年之中正午采光都是正常的。
二、恒大御海天下这个小区的优点是：
（1）房价便宜。开盘在7000左右。这价格比周边的御景半岛8600，中冶的9000，龙湖的8200便宜很多的，闭眼买就行，房价即使涨的慢，肯定不会下跌，保值。
（2）靠海近，亲海而不靠海。这是非常大的优点，太靠海的小区龙湖、中冶等小区不适合居住。
（3）周边自然环境漂亮，非常适合自住、度假、养老。
（4）生活成本低。物业费2.16元/㎡，很低的；周边海鲜什么都有也很便宜，吃个够；高铁很近，旅行方便。100㎡的房子每年物业费2500元，不算便宜，看提供的物业服务值不值这个价钱吧。
（5）恒大品牌加持，居住有底气。相信恒大大品牌，而买恒大房子的人特别多，这是企业软实力，同时也是投资的保证，也是保值的保证。
（6）户型虽多，我相信买小户型的最多。因为我猜买房的外地人占多数，花个60万买个面朝大海，四季花开的梦境之地是惬意的，都是小资情调，不会贪图大户型。高层的白天阳光照射特别好，晚上眺目远望，周边街道灯光闪烁会诗意盎然。
（7）人的素质高。因为外地人买的多，自然人的素质肯定要比当地人素质高不少，都是来自五湖四海的朋友，都是见多识广的人，自认心胸开阔，素质高雅占多数。
（8）带精装修。这种房子只要买套沙发、茶几、双人床、电视、锅具、窗帘就可以入住了，不操心，不费力，简单方便。
（9）这边的海岸线都快变成外地人的休闲自留地了，外地人来休闲，本地人来卖海鲜。
【1】烟台市于2009年开始研究启动城市轨道交通规划编制，2012 年编制完成了《烟台市城市轨道交通线网规划》，2016 年对原有线网规划进行了优化调整，完成了《烟台市轨道交通近期建设规划（2016-2022）》，近期建设规划已按程序上报至国家部委审批，截止2019年尚未批复。
该图片作废
该图片为最新规划（2016）
【2】随着近年来市区规划与建设，以及我市城市空间结构的重大调整，2016 版轨道交通线网规划已不能够适应当前城市发展的新局面，需要进行优化调整。重点研究范围为烟台市新一轮总体规划所界定的主城区范围。烟台的轨道交通新规划2018 年12 月底前，完成专家评审。
【3】目前地铁审批越来越严格，需要满足这些申报条件：申报城市近三年的*债务率不应高于120%；申报建设地铁的城市地方一般公共财政预算收入应在300亿元以上；GDP达3000亿元以上；市区常住人口在300万人以上；远期客流规模达到单向高峰3万人/时以上。烟台在人口指标方面，迟迟未达标，并且规划一直未得到批复。
【4】2018年9月12日，山东省*发布的山东省综合交通网中长期发展规划（2018-2035年）》，制定了全省综合交通网络主要规划目标。重点推进济南城市轨道交通一期、青岛一期和二期建设项目，新增运营里程340公里。积极推动济南二期、青岛三期和淄博、潍坊近期建设规划编报实施工作。
【5】2020年6月22日，*批复同意对烟台市部分行政区划进行调整。撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域。目前修建地铁的硬性条件都满足了，只差国家*的一纸批文了。不过目前看2020年底前没戏可唱，即使批复了，对这个小区的价值也是没有任何影响，建议等待山东省推进烟威一体化的进程，也许有一天两个城市合二为一了这个地带将会价值爆发。
四、楼面价计算
①2015.03.09恒大的1#地块2.54公顷，烟台旭瑞以9640万元竞得，楼面价为950元/㎡
②2019.04.08宁海街道西北坝的改造地块，面积2.54公顷成交价8758万元，楼面价1685元/㎡
③2019.04.08批准的蛤堆后寸的改造项目，紧靠恒大御海天下，楼面价格不到1100元/㎡
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楼面价计算：
楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率.
★★4号地块★★
① 2015年02月06日位于滨海东路南、东环北路东(4号地块)36000㎡的地块被【烟台旭瑞置业有限公司】以拍卖出让获得土地使用权
②总面积：36000㎡， 容积率： 3.26，约定支付金额(万元)：8265.00万元，支付日期：2015年03月08日
③楼面价计算：8265万元÷（3.6万㎡×3.26容积率）=704元/㎡
★★7号地块★★
① 2015年02月06日位于牟平区滨海东路南、东环北路东(7号地块)32200㎡的地块被【烟台旭瑞置业有限公司】以拍卖出让获得土地使用权
②总面积：32200㎡，容积率： 3.48，约定支付金额(万元)：7810.00万元，约定支付日期：2015年03月08日
③楼面价计算：7810万元÷（3.22万㎡×3.48容积率）=697元/㎡
楼面价汇总：
1号地块：9640万元÷（2.54万㎡×3.98容积率）=950元/㎡
2号地块：2000万元÷（2.41万㎡×0.06容积率）=13830元/㎡
3号地块：8785万元÷（2.18万㎡×4.29容积率）=940元/㎡
4号地块：8265万元÷（3.6万㎡×3.26容积率）=704元/㎡
5号地块：3565万元÷（2.59万㎡×1.34容积率）=1027元/㎡
6号地块：公立小学
7号地块：7810万元÷（3.22万㎡×3.48容积率）=697元/㎡
8号地块：4275万元÷（2.94万㎡×1.45容积率）=1003元/㎡
9号地块：4710万元÷（2.51万㎡×2.51容积率）=748元/㎡
10号地块：未查到
11号地块：未查到
12号地块：6380万元÷（3.03万㎡×2.88容积率）=731元/㎡
①4号地块：2019.04.26~2022.08.31
②7号地块：2019.04.12~2022.08.31
七、利好消息
2019年7月18日，烟台市*新闻办公室举办全市第三场“重中之重项目”推进情况新闻发布会。会上，烟台高新区工委*、管委主任【于东】介绍金山湾区开发建设工作相关情况。目前，已编制《金山湾未来国际科创城空间规划》初步方案。按照烟台*、市*对金山湾发展定位和“多规合一”要求，金山湾将突出国际视野、坚持一流标准，在空间设计上，结合金山湾地域特色，规划形成“金叶岛、水岸廊、万象城、五彩苑”的总体空间设计结构，打造“金山蓝湾·科创小城”的空间意象，构建起“活力湾”“卢山、海林两大郊野公园”“科教城、航空城、康养城三个产业新城”“国际社区”等“一湾两苑三城一社区”布局。
“活力湾”板块将发挥洲头景观优势，集聚高端创新要素与城市服务功能，以商业休闲、酒店公寓、会议交流、文化展示、总部办公、战略性新兴产业等功能为主，打造金山湾区公共服务与形象中心。 主要布局国际会议岛、中韩科技创新城、中欧新兴产业园、智能制造产业园等项目，总占地约3000亩，总投资约180亿元。其中，国际会议岛对标韩国松岛新城，布局大型会议展馆，组织承办国际大型会议会展，吸引国际商会、国际组织等入驻，提高烟台市知名度和会议岛利用率，打造成国内外知名的会议会展中心和高端服务业新地标。
“卢山、海林郊野公园”板块主要依托山、林、海等生态环境，打造以生态保护为主，辅以山林活动、田园体验、休闲运动等功能的郊野公园。
“康养城”板块主要依托沿海及周边优秀生态资源，以养生养老、康养体验、度假休闲、生态社区等功能为主，大力发展康养旅游产业。主要规划建设国际康养社区，依托沿海生态资源，建立高端滨海休闲度假中心。设置游乐项目、度假酒店，配套老年大学、健康管理中心、体检中心、养老养生住宅等。目前，已有文旅小镇、国际健康小镇、医康养教产业园等项目达成落地意向，计划总投资200亿元。
“科教城”板块以教学、科研、公共服务等功能为主，大力发展高校教育与科研，打造人才与知识聚集区。主要规划建设国际科教园，总体按照“一核、两区”布局。“一核”，即教研区，主要包括三所大学分校，九所研究院。“两区”，即创新创业产业区和城市共享服务区。按照开放、共建、共享、共融的理念，集中建设公共服务区（包括图书馆、体育馆、艺术馆、商业服务、生活配套等公共设施）。
“金山国际社区”板块整体谋划区域内10个村庄旧村搬迁改造，围绕大小金山，集中规划建设服务完善、生态优美的新型城市社区。
于东表示，下步，高新区将按照*、市*部署要求，进一步提高站位、拓宽视野，担当作为、狠抓落实，按照既定的总体目标任务，逐一细化时间表、路线图和具体措施，把金山湾早日建设成为宜居宜业宜养宜游的现代化标志性滨海新区