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发布时间：2024-10-24 03:44
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市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。
市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。
有关行政管理部门应当按照各自法定职责，做好与物业管理有关的工作。
街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定，负责物业管理活动中的协调和指导工作。 建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。
住宅区跨区(市)的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况，并提供业主名册；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：
(一)入住率达到百分之五十以上的；
(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。
区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。
筹备组成员名单确定后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示。 筹备组负责下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》；
(三)登记和确认业主身份；
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
(五)其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。 筹备组应当自组成之日起三十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会决定的事项应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内公布。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定；
(二)业主大会议事规则；
(三)业主委员会成员的名单和基本情况。
业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。
业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的，应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。 业主委员会应当在任期届满的两个月前，向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告，并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下，组织业主成立换届改选小组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的，所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后，应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。